Los ingresos por arrendar una vivienda tributan como capital inmobiliario, restando los gastos deducibles, y en algunos casos se aplican reducciones. Sólo en el caso de que el arrendamiento se realice como actividad económica, estos ingresos se consideran actividades económicas y tributan como tales.

Según la Ley del IRPF, el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En 2015 desaparece el requisito de contar, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados que se exigía para que el arrendamiento de bienes inmuebles se considerarse como actividad económica.

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, si el propietario participa en el precio del subarriendo, sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario sin derecho a reducción, señala la Agencia Tributaria.

Son ingresos íntegros el arrendamiento de bienes inmuebles o constitución, así como su cesión de derechos, facultades de uso o disfrute, subarriendo o traspaso, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario. El rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta del inmueble,

De estos ingresos se deducen todos los gastos necesarios para su obtención (cantidades destinadas al pago de seguros del hogar, reparaciones, impuestos o suministros a nombre del arrendador), así como las cantidades destinadas a la amortización (valor catastral, excluido el valor del suelo) y de los demás bienes cedidos, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

No son deducibles como gastos los pagos por siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente ni el importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por una vía de amortizaciones.

Hay un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.

De la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles se obtiene el rendimiento neto, que puede resultar negativo.

En los alquileres destinados a vivienda habitual hay una reducción del 60% del rendimiento neto. Este año desaparece la reducción del 100% cuando el arrendatario tenía entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.

Una vez practicada la reducción que proceda, existe una reducción del 30% del rendimiento neto en los rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años, siempre que se imputen en un único periodo impositivo, así como en los rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo cuando se imputen en un único período impositivo, señala el Manual de la Renta de la Agencia Tributaria. Las reducciones no podrán superar el importe de 300.000 euros anuales.

En función de estas consideraciones generales, ¿qué situaciones se pueden dar en la imputación de rentas inmobiliarias? Estos son algunos ejemplos.

-Un particular tiene alquilado un apartamento en la playa por un importe de 700 euros al mes. Por dicho apartamento paga todos los meses 300 euros de préstamo hipotecario, ¿qué gastos puede deducir para el cálculo de la renta neta obtenida por el alquiler?

A los ingresos totales obtenidos por el alquiler, el propietario puede deducir todos aquellos gastos en los que incurra para la obtención del rendimiento, entre ellos, la parte de la cuota del préstamo que corresponda al pago de intereses, los gastos de conservación y reparación (pintura, sustitución de las instalaciones de calefacción, ascensores, puertas de seguridad…), las tasas y tributos abonados, como el IBI y la tasa de recogida de basuras, excepto el IVA cuando sea deducible) el importe de la amortización del inmueble y otros gastos incurridos como la prima de seguro de hogar, las cuotas de la comunidad de propietarios, etcétera.

Si el apartamento no hubiera estado alquilado durante todo el año, sino sólo durante los meses de verano, sólo serían deducibles los gastos que correspondieran al periodo durante el cual el inmueble hubiese estado alquilado. Por el periodo en el que el inmueble no estuviera arrendado,

el propietario no tributaría por rendimientos de capital inmobiliario, sino por imputación de rentas inmobiliarias, sin deducción alguna de gastos.

-Si el contribuyente dispone de un apartamento en la playa distinto de su vivienda habitual, apartamento que no quiere alquilar para poder disfrutar del mismo cuando desee, ¿cómo debe tributar por este inmueble en su declaración de la Renta?

El propietario debe tributar por el apartamento en concepto de imputación de rentas inmobiliarias, no como rendimiento de capital inmobiliario, al constituir un inmueble urbano no arrendado, no afecto a actividades económicas y no utilizado como vivienda habitual. La renta a imputar se determina en base al valor catastral del inmueble multiplicado por 2%, o por 1,1% en el caso de que el valor catastral haya sido revisado, sin que proceda la deducción de ningún tipo de gasto. La renta imputada se integrará en la base imponible general tributando al tipo marginal del impuesto.

Enlace | Deducciones al alquiler en la Renta 2015